ارزیابی کارخانجات و قیمت‌گذاری کارخانه و مراکز صنعتی توسط کارشناس رسمی دادگستری
ارزیابی کارخانجات یا قیمت‌گذاری کارخانه در مقایسه با ارزیابی املاک و سایر موارد نیاز به‌دقت بیشتری دارد چون شامل عوامل و شرایط زیادی است که باید با جزئیات دقیق‌تری بررسی شود در ارزیابی کارخانه علاوه بر بررسی و ارزیابی عرصه و اعیان، ماشین‌آلات و تجهیزات و امتیازاتی وجود دارد که تخصصی شدن این موضوع و دقت نظر در این زمینه را متذکر می‌شود درواقع ارزیابی در حالت کلی به معنی قیمت‌گذاری، با توجه به معیارها ضوابط و شرایط خاص مکانی و مالکیتی و زمانی و شرایط معاملاتی روز می‌باشد که نیازمند ارائه نظر کارشناسان رسمی دادگستری می‌باشد.
هدف و منظور از ارزیابی یا قیمت‌گذاری چیست؟
- تضمین، تأمین اعتبار، ترهین وثیقه
- تعیین ارزش و بهای تمام‌شده برای درج در اسناد و مدارک مالی
- ارزش‌گذاری و ارزیابی املاک توقیفی (موقت) ثبت شرایط موجود و تأمین دلیل و تعیین خسارت
- تعیین ارزش پایه مزایده برای امور ورشکستگان
- تعیین سهم شرکا سهامداران و مالکین به نسبت مشارکت
- معرفی دارائی و اموال بابت مطالبات (رد مال معادل)
- ارزیابی برای تعیین اجرت‌المثل
- ارزیابی برای خرید (توسط خریدار)
- ارزیابی برای فروش (توسط فروشنده)
- ارزیابی کارخانجات برای انجام مشارکت بین اشخاص حقیقی و حقوقی
- تعیین ارزش و بررسی هزینه بیمه و پرداخت دیون به بیمه‌گذار
- ارزیابی کارخانه برای اجاره جهت بهره‌برداری کوتاه‌مدت یا بلندمدت
- قیمت‌گذاری و ارزیابی کارخانجات برای تعیین و تقسیم ارث و سهم‌الارث
- ارزیابی برای معاوضه دارائی‌ها
- تعیین ارزش پایه مزایده عام
- تعیین ارزش پایه مزایده محدود و خاص
- ضبط اموال، مصادره، توقیف دارائی
- تعیین ارزش قطعه، جزء یا بخشی از کل
- قیمت‌گذاری اموال تملیکی توسط دارائی یا سایر ارگان‌ها
- تعیین ارزش برای افزایش یا کاهش سرمایه برای ثبت در اسناد شرکت‌های تجاری
ارزیابی کارخانجات توسط کارشناسان رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان و نقشه‌برداری:
در جهت ارزیابی و قیمت‌گذاری کارخانجات و تعیین ارزش عرصه (زمین) و ارزش اعیانی ملک (بنا) و همچنین ارزش‌گذاری ماشین‌آلات و تجهیزات صنعتی نیازمند کارشناس رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان، نقشه‌برداری و ماشین‌آلات می‌باشیم که با توجه به صلاحیت‌هایی که کارشناسان در این زمینه‌دارند نسبت به ارزیابی کارخانجات یا قیمت‌گذاری کارخانه با در نظر گرفتن تمام شرایط اقدام می‌نمایند.
نحوه ارزیابی یا تعیین ارزش یا قیمت‌گذاری عرصه کارخانه (زمین):
شهرک‌های صنعتی به دلایل بسیار مهمی که در ایجاد اشتغال، تعادل اقتصادی، استفاده از توانمندی‌ها و ظرفیت‌های استان‌ها و بهبود وضع صادرات در یک کشور دارند از اهمیت ویژه‌ای برخوردارند.
معمولاً شهرک‌ها و مراکز صنعتی را در خارج از مناطق شهری احداث می‌کنند که تأثیرات منفی بار صنعتی بر ساکنین شهری را به حداقل برسانند و آلایندگی‌ها را کم کرده و با دسترسی آسان به مسیر حمل‌ونقل کمترین بار ترافیکی در مناطق شهرنشین را به بار آورد.
در بحث ارزیابی و قیمت‌گذاری زمین کارخانه در شهرک‌های صنعتی به دلایل وجود کاربری‌های مختلف، ازجمله واحدهای صنعتی، پژوهشی، فن‌آوری و خدمات پشتیبانی از قبیل مهندسی، طراحی، آموزشی، مشاوره‌ای و بازرگانی که در آن مستقرشده تفاوت در نحوه ارزیابی وجود دارد.
در شهرک‌ها و نواحی صنعتی مالکیت زمین از شرکت شهرک‌های صنعتی به نمایندگی از دولت به بخش‌های صنعتی انتقال پیداکرده است که قسمت زیادی از این زمین‌ها در این نواحی دارای دفترچه واگذاری زمین به واحد صنعتی به‌عنوان بهره‌بردار هستند که ازنظر مالکیتی این دفترچه‌ها معادل با سند مالکیت ثبتی ارزیابی کارخانجات می‌باشد.
به دلیل نوع فعالیت در شهرک‌ها و نواحی صنعتی موقعیت قرارگیری در صورت در دسترس بودن امکانات زیربنایی چندان تأثیری در قیمت عرصه ندارد. معمولاً شرکت شهرک‌های صنعتی قیمت زمین را به قیمت تمام‌شده از فرمول زیر محاسبه می‌کند که به صنعتگران و صاحبان کارخانجات با تسهیلات و اقساط بلندمدت واگذار می‌شود.
هزینه آماده‌سازی و تأسیسات زیربنایی+ ارزش زمین خام (بدون کاربری)= قیمت تمام‌شده زمین
در شهرک‌های صنعتی فعال که هنوز قطعات زمین قابل‌واگذاری وجود دارد، قیمت عرصه واحدهای صنعتی دایر باقیمت زمین واگذارشده شرکت شهرک صنعتی تفاوت چندانی ندارد درواقع طبق فرمول عنوان‌شده ارزش زمین خام در هر دو صورت تقریباً برابر است.
ارزیابی کارخانجات یا تعیین ارزش اعیانی (بنای) ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری چگونه انجام می‌شود؟
هزینه‌های احداث بنا شامل چه مواردی می‌باشد؟
برآورد هزینه‌های طراحی و تهیه نقشه‌های اجرائی، نظارت، مدیریت اجرا، تهیه مصالح و تجهیزات لازم، تأمین ماشین‌آلات و زمین‌شناسی جهت تعیین وضعیت و مشخصات زمین محل احداث بنادر پروژه‌های خاص و ویژه و همچنین هزینه دستمزد و سایر هزینه‌های متفرقه…
در کارخانجات و واحدهای صنعتی نوع و کیفیت بنای احداث‌شده باید دارای استانداردهای مربوط به واحدهای صنعتی باشد، در بیشتر واحدهای صنعتی سالن عملیات اجرایی یا همان تولید در سوله مستقرشده، در حال حاضر طراحی، ساخت و اجرای سوله‌های صنعتی بهترین نحو در کشور به اجرا درمی‌آید…
در طراحی و اجرای سوله‌های صنعتی از فونداسیون تا اجرای کف و ساخت اسکلت فلزی در دهانه‌های متفاوت و همچنین تفاوت‌ها در نوع سقف و مصالح بکار رفته اگر مطابق استانداردهای مربوطه احداث شود، شرایط تقریباً برابری را دارا می‌باشند.
پوشش کف در واحدهای صنعتی باید به‌صورت بتنی باشد تا قابلیت تحمل بارهای متحرک و ساکن که مربوط به تردد و استقرار ماشین‌آلات صنعتی هستند را داشته باشد همچنین اسکلت فلزی در سوله‌ها متناسب با ارتفاع و عرض دهانه سوله طراحی و ساخته می‌شوند…
ازجمله عوامل تأثیرگذار در قیمت‌گذاری بخش اعیانی کارخانجات، مصالح بکار رفته در دیوارهای سوله‌ها، نوع سقف و پوشش سطح شیروانی و همچنین عایق‌بندی مربوطه، سیستم نور و روشنایی صنعتی است. کارشناس رسمی دادگستری در گزارش قیمت‌گذاری و ارزیابی کارخانجات با در نظر گرفتن همه موارد، هزینه هر مترمربع احداث سوله یعنی همان اعیان را برآورد و اعلام می‌نماید و هزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات و انشعابات آب و برق و گاز و تلفن، داشتن ژنراتور تأمین برق اضطراری، وجود تأسیسات سرمایشی مانند چیلر و فن کویل و دستگاه‌های امنیتی و غیره را به آن اضافه می‌نماید.
در مورد قیمت محوطه‌سازی ساختمان صنعتی و اجرای فضای سبز اطراف ساختمان و حصار کشی اطراف مجموعه صنعتی نیز قیمت‌ها بایدبه‌صورت مجزا در گزارش ارزیابی کارخانجات به تفکیک لحاظ شود…
ارزیابی کارخانجات یا تعیین ارزش یا ارزیابی ماشین‌آلات و تجهیزات صنعتی:
ارزیابی کارخانجات یا تعیین ارزش یا ارزیابی ماشین‌آلات و تجهیزات صنعتی، تجهیزات و خطوط تولید کارخانجات تولیدی ماشین‌آلات راه‌سازی و معدنی و ارزیابی دستگاه‌های تولیدی توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته برق، ماشین‌آلات و تأسیسات کارخانجات انجام می‌شود.
الف- توجه به عوامل اصلی واحد تولیدی مورد ارزیابی ماشین‌آلات
- مدیریت واحد صنعتی
- نوع فنّاوری استفاده‌شده در خطوط و قسمت‌های تولید
- بررسی میزان سرمایه‌گذاری اولیه و همچنین افزایش سالیانه سرمایه
- مشخصات ماشین‌آلات خط تولید، برند و سال ساخت و کیفیت موجود
- مشخصات محصول تولیدی از مواد اولیه مناسب
ب- مبانی اصلی ارزیابی کارخانجات یا تعیین ارزش ماشین‌آلات:
- بررسی سیستم مدیریتی حاکم بر کارخانه از زمان تأسیس، شروع بهره‌برداری و تأمین امکانات برای بهره‌برداری و بهره‌برداری محصول
- کنترل و ارزیابی نحوه ثبت استهلاک در حساب‌ها و مقایسه با استهلاک عملی
- محاسبه هزینه سرمایه‌گذاری اولیه و افزایش سرمایه آتی که انجام‌شده از ابتدا تا انتها با عنوان دارائی‌های مشهود و نامشهود
- ارزیابی و بررسی نحوه و چگونگی بازگشت سرمایه و برآورد سوددهی سرمایه طبق روال عادی با در نظر گرفتن استهلاک سرمایه و هزینه نگهداری
- بررسی و ارزیابی روش و شرایط نگهداری، پشتیبانی، بهره‌برداری از زمان شروع بهره‌برداری تا به امروز
- بازدید، کنترل و تشخیص و تأیید فعال یا غیرفعال بودن، بررسی وضعیت ماشین‌آلات موجود در کارخانه، تأسیسات مرتبط، تجهیزات به تفکیک نو، دست‌دوم، مستعمل تا مرحله اسقاط شده و یا خارج از رده
- بررسی شرایط روز بازار با در نظر گرفتن تمام شرایط در امر کارشناسی و عوامل جانبی
ارزیابی کارخانجات یا ارزیابی خودرو و وسایل نقلیه کارخانه:
ارزیابی و ارزش‌گذاری خودرو و وسایل نقلیه توسط کارشناس رسمی دادگستری در رشته خودرو و وسایل نقلیه انجام می‌شود. ارزیابی خودرو و وسایل نقلیه‌ای که درزمینه حمل‌ونقل محصولات تولیدی کارخانجات استفاده می‌شود با توجه به میزان کارکرد خودرو، سوابق بیمه‌ای، وجود یا عدم وجود تصادفات احتمالی و بررسی بدنه و شدت رنگ‌شدگی و سال ساخت خودرو انجام می‌شود.
- ارزیابی و ارائه گزارش رسمی و قیمت‌گذاری انواع خودروهای داخلی و خارجی
- ارزش‌گذاری و ارزیابی و قیمت‌گذاری خودرو جهت ارائه گزارش برای مناقصات و مزایدات
- ارزیابی، تأمین دلیل و تعیین عامل جهت خسارت‌های واردشده به خودرو
- تهیه گزارش جهت برآورد و ارزیابی ارزش خودرو و دارائی‌ها و ارزش سهام شرکت
- قیمت‌گذاری، ارزیابی و تعیین اجرت‌المثل و اجاره‌بها
- ارائه نظر فنی و تعیین خسارت تعمیرگاهی و تناژ وسایل نقلیه موتوری زمینی
ارزیابی کارخانجات یا ارزیابی اموال منقول کارخانه:
ارزیابی و تعیین ارزش و ارائه گزارش اموال منقول کارخانجات ازجمله اموال و تجهیزات اداری موجود در واحدهای ستادی کارخانه که شامل میز و صندلی، تجهیزات کامپیوتری، تلفن رومیزی و دیگر موارد که جزو دارایی‌های ثابت شرکت بوده توسط کارشناس رسمی دادگستری در رشته اموال منقول انجام می‌شود.
- ارزیابی و کارشناسی یا تعیین ارزش لوازم و دستگاه‌های اداری
- ارزیابی و کارشناسی یا تعیین ارزش از قطعات دستگاه‌ها و لوازم اداری
- ارزیابی و تعیین خسارت واردشده به دستگاه‌ها و لوازم اداری
- کارشناسی و ارزیابی فنی و کیفی دستگاه‌ها و لوازم اداری
- ارزیابی و محاسبه استهلاک و بررسی کاهش ارزش دستگاه‌ها و لوازم اداری
ارزیابی کارخانجات در رشته حسابداری و حسابرسی:
در کسب‌وکارهای بزرگ به شکل شرکت‌های تولیدی و صنعتی و یا کارخانجات حسابداری کمی سخت‌تر و مدیریت و حسابرسی حساس‌تر و دقیق‌تر است. چون در این‌گونه مشاغل مواد اولیه و خام وارد چرخه تولید می‌شوند و فرایندها تا حدودی پیچیده‌تر خواهد بود و علاوه بر روال روتین حسابداری که در فروشگاه‌ها و شرکت‌های کوچک و متوسط انجام می‌شود بار حسابداری تولیدی و مدیریت روال تولید کالا نیز بر دوش این دسته از حسابداران خبره می‌باشد.
موارد مهم حسابداری و مالی در ارزیابی کارخانجات
- بررسی اطلاعات مربوط به تأسیس و امتیازات و مجوزهای بهره‌برداری
- بررسی و کنترل تراز مالی سالیانه در مورد خرید ماشین‌آلات و تجهیزات
- بررسی و چک کردن برگ خریدها و قراردادهای مربوط به خرید ماشین‌آلات و تجهیزات
- بررسی و کنترل قراردادهای مربوط به نصب و راه‌اندازی تجهیزات
- بررسی کلیه شرایط و عوامل بازار روز در زمان ارزیابی
- بررسی وضعیت استانداردها در محصولات تولیدی و ماشین‌آلات
- بررسی اطلاعات مربوط به سفارش گذاری و خرید و ترخیص کالا و هزینه گمرک و …
- بررسی قراردادهای مربوط به پشتیبانی و نظارت از ابتدا
عالی بود
ممنون
مطالب کاملی بود . با تشکر
سلام ممنون خیلی مفید بود
ممنون از مطالبتون
جواب یه سری از سوالامو تو مقالتون پیدا کردم
عالی بود
ممنون از مطالب مفیدتون
استفاده کردم
ممنون از مطالب مفید و آموزنده ای که گذاشتین. بسیار عالی بود
خسته نباشید عالی ،خیلی مفید بود
ممنون از مطالب مفید و آموزنده ای که گذاشتین. بسیار خوب بود
سلام
مممنون از مطالب مفیدتون، خیلی ممنون،امیدوارم که موفق باشید.
ممنون از مطالب مفیدتون
عالی بود
سلام مهندس جان ،خیلی ممنونم از تعهد و مسئولیت پذیریتون،امیدوارم همیشه موفق باشید.
خیلی ممنونم از خدماتتون٫مرسی از تعهدتون ٫ممنونم اقای. مهندس
عالی،ممنون،،خیلی مفید بود
مرسی از شما،خیلی خوب بود.
وافعا عالی،خیلیممنون از زحماتتون،موفق باشید.
جالب بود.محتوای خوبی داشت
ممنونم از تعهدتون ،متشکرم
مطالب جامع و کامل بود. ممنون
مهندس سلام بسیارعالی
مرسی بابت مطالب مفید
ممنون از این همه سرعت عمل، همون طور که گفتید کارم در اسرع وقت انجام شد
سپاس فراوان
بسیار مفید ممنونم
بسیار اموزنده و مفید٫متشکرم از خدمات عالی
کامل
پرمحتوا
عالی
عالی بود
ممنون از مطالب مفید و به روزتون ،موفق باشید،
آفرین مطلب خوب و پخته ای بود، انشاالله در تهیه و نشر مطالب مفید و مرتبط با موضوعات کارشناسی موفق باشید 👍
سلام ممنونم از مطالب مفیدتون
موفق باشید.
مطالبتون عالی و به روزه ،امیدوارم موفق باشید.
بسیار عالی ،مقاله بسیار جامع و کاملی بود امیدوارم موفق و پایدار باشید.
خیلی خوب بود متشکرم
مطالبتون خیلی کامل و عالی بود جواب خیلی از سوالام پیدا کردممنون از پیجتون
مهندس ممنون از وقتی که میزارید