ارزیابی و قیمت‌گذاری املاک مسکونی، تجاری، اداری
ارزیابی املاک مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی یا در کل موضوع قیمت‌گذاری املاک در دهه‌های گذشته از موضوعات موردبحث و توجه کلیه بخش‌های اقتصادی بوده در حال حاضر کمتر مجموعه اقتصادی را سراغ داریم که با این موضوع بیگانه باشد و یا اینکه متقاضی استفاده از خدمات کارشناسان رسمی دادگستری درزمینهٔ ارزیابی املاک نباشد موضوع ارزیابی املاک یا قیمت‌گذاری ملک با توجه به گستردگی آن دارای ابعاد مختلف و وسیعی می‌باشد که باید به فراخور موضوع و با توجه به مشخصات و ویژگی‌های آن موردبررسی و اظهارنظر قرار بگیرد.
روش و الگوی ارزیابی املاک و قیمت‌گذاری ملک در کشور ما بر اساس قوانین و فرمول خاصی نمی‌باشد معمولاً شرایط و عوامل محیطی و اقتصادی کشور علاوه بر شرایط ملک در قیمت‌گذاری و کارشناسی تأثیرگذاری بیشتری دارند شاید یکی از دلایل تنوع روش در ارزیابی املاک یا قیمت‌گذاری ملک در کشور، در اختیار داشتن سهم 70 درصدی بخش خصوصی از بازار ملک باشد در نحوه تعیین قیمت و قیمت‌گذاری املاک مسکونی، اداری و تجاری از معیارهای مختلفی استفاده می‌شود و میزان رشد قیمتها هم با توجه به تغییر معیارها در ارزیابی املاک متفاوت است.
از موارد و پارامترهای تأثیرگذار در نحوه ارزیابی، قیمت‌گذاری یا کارشناسی املاک، قیمت روز بازار در املاک، کاربری فعلی ملک (مسکونی، تجاری، اداری)، مساحت ذکرشده در سند ملک، هندسه و ابعاد، عرض‌گذر، معابر قابل‌دسترسی برای ملک، میزان نورگیری ملک بیشتر در املاک مسکونی و جهت دریافت نور، طبقه استقرار ملک، قدرالسهم از عرصه یا زمین ملک قابل ارزیابی و امکانات و تجهیزات ساختمان می‌باشد.
از عوامل مهم دیگر در ارزیابی املاک و قیمت‌گذاری ملک، موقعیت محلی و دسترسی ملک، کیفیت مصالح استفاده‌شده، عمر بنا، تعداد واحدها و طبقات دریک ساختمان یا مجتمع مسکونی و تجاری،کیفیت مشاعات، شرایط بازار املاک، نحوه پرداخت ثمن و معاملات صورت گرفته قطعی املاک در منطقه موردنظر و تاریخ کارشناسی می‌باشد که تمامی این موارد با جزئیات توسط کارشناس رسمی دادگستری بررسی و اعلام می‌شود.
درباره نحوه کارشناسی یا قیمت‌گذاری املاک مسکونی یا تجاری، تعیین میزان قدرالسهم هر واحد از عرصه و اعیان و اعلام ارزش هر قسمت با در نظر گرفتن قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه‌های اجرایی مربوط به آن با توجه به ارزش روز املاک در بازار و منطقه به‌منظور انجام قراردادهای مشارکت در ساخت و غیره، نیازی به مراجعه به محاکم قضایی نیست تمامی موارد توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی و قیمت‌گذاری می‌شود.
5 دلیل ارزیابی املاک شرکت‌های دولتی و خصوصی چیست؟
- ارزیابی و قیمت‌گذاری جهت افزایش سرمایه
- ارزیابی و قیمت‌گذاری جهت تعیین ارزش دفتری
- ارزیابی و قیمت‌گذاری جهت محاسبه هزینه استهلاک
- سندیت رسمی جهت انجام امور مالی
- ارزیابی جهت انجام امور مالیاتی و حسابداری
مهم‌ترین عوامل قابل‌تأمل در ارزیابی املاک چیست؟
یکی از موارد خیلی مهم در مبحث ارزیابی املاک و قیمت‌گذاری ملک و از فاکتورهای مهم در تعیین قیمت و کارشناسی املاک نوع سند می‌باشد درواقع اولین آیتمی که باید در این زمینه به آن توجه کرد این است که آیا ملک قابل ارزیابی جزء املاک سنددار می‌باشد یا قولنامه‌ای.به دلیل اینکه قیمت املاک قولنامه‌ای به‌مراتب کمتر از املاک سنددار می‌باشد ولی در میان املاک سنددار هم نوع سند در قیمت‌گذاری املاک و تعیین قیمت ملک تأثیرگذار است به همین دلیل کارشناسان رسمی دادگستری باید نسبت به نوع سند دقت لازم را داشته باشند و بر اساس آن ارزیابی املاک و قیمت‌گذاری ملک موردنظر را انجام دهند.
12 مورد از انواع سند:
- سند تک‌برگ
- سند منگوله‌دار
- سند ملکی شش‌دانگ
- سند قولنامه‌ای
- سند شورایی
- سند ملکی بن چاق
- سند ملکی مشاع
- سند اوقافی
- سند ملکی عرصه و اعیان
- سند ملکی وکالتی
- سند ملکی تفکیکی
- سند ملکی رهنی
سند تک‌برگ چیست؟
از انواع سند معتبرترین آن سند تک‌برگ می‌باشد در حقیقت سند تک‌برگ سندی است که به‌صورت کامپیوتری در سیستم یکپارچه ثبت‌اسناد کشور ثبت‌شده و قابل‌پیگیری است آخرین و بروزترین سند در کشور می‌باشد اسناد قدیمی املاک معمولاً به‌صورت دفترچه‌ای بودند که از چند برگ تشکیل‌شده بودند که در حال حاضر بیشتر آن‌ها بروز و به سند تک‌برگ تبدیل‌شده‌اند مزیت این سند در درجه اول اصالت و خوانا و شفاف بودن آن است و به دلیل تک‌برگ بودن نگهداری آن آسان‌تر می‌باشد در این نوع سند در صورت مفقودی اطلاعات در سازمان ثبت‌اسناد کشور موجود می‌باشد و قابلیت درخواست و دریافت مجدد وجود دارد البته با طی شرایط و مراحل خاص …
سند منگوله‌دار چیست؟
سند منگوله‌دار همان‌طور که از نام جالبش مشخص است، سندی است که یک منگوله دارد درواقع سندهای منگوله‌دار همان سندهای دفترچه‌ای می‌باشند که با یک نخ و یک‌تکه سرب پلمپ شده‌اند و این پلمپ سربی توسط اداره‌ی ثبت‌اسناد بر روی سند ایجادشده که بدین‌وسیله صحت آن را تائید می‌کنند و قابل‌اطمینان بودن این سند را نشان می‌دهند. در این نوع سندها مالکیت قطعی می‌باشد و هیچ‌گونه شک و شبهه‌ای در مسائل حقوقی آن وجود ندارد.
سند ملکی شش‌دانگ چیست؟
به سندی املاک مسکونی یا تجاری که به‌صورت کامل یعنی شش‌دانگ به یک فرد تعلق داشته باشد می‌گویند کلمه شش‌دانگ اصطلاحی است که برای انواع سند تک‌برگ یا دفترچه‌ای و منگوله‌دار استفاده می‌شود و به مفهوم این است که مالک کل ملک را در اختیار دارد. کلمه شش‌دانگ در ملک به مفهوم شش‌جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین می‌باشد و اصطلاح بالا و پایین اشاره به فضاهای بالا و زیرزمین دارد و نشان از مالکیت تام صاحب سند به ملک مربوطه دارد.
سند قولنامه‌ای چیست؟
سند قولنامه‌ای درواقع نوشته‌ای است با توافق طرفین بر سر یک ملک مسکونی یا تجاری که توسط یک مشاور املاک در حضور خریدار و فروشنده نوشته می‌شود و طرفین معامله و شاهدان آن را امضا می‌کنند قولنامه در محاکم حقوقی دارای اعتبار است مگر اینکه سند معتبرتری برای آن ملک وجود داشته باشد مانند سند تک‌برگ. معاملات در سندهای قولنامه‌ای باید محتاطانه انجام شود و حتماً کد رهگیری دریافت شود.
سند شورایی چیست؟
سند شورایی همان سند قولنامه‌ای است اما به دلیل امضای شورای محل در سند و نظارت آن‌ها اعتبار بالاتری پیدا می‌کند یعنی بعد از توافق و بستن قرارداد در مشاور املاک به تائید و مهر و امضای شورای محلی که ملک در آن واقع‌شده می‌رسد و در صورت بروز مشکل در محاکم قضایی اعتبار بالایی دارد.
سند ملکی بن چاق چیست؟
در قدیم که سیستم ثبت‌اسناد همانند حال به‌صورت یکپارچه و الکترونیک نبود مردم برای خریدوفروش ملک قراردادی بین خودشان می‌نوشتند و برای تائید و اعتبار قرارداد آن را به امضای علما و افراد سرشناسی که در بین مردم اعتبار داشتند می‌رساندند البته امروزه دیگر رواجی ندارد اما همچنان در محاکم حقوقی پس از تائید صحت دارای اعتبار است.
سند ملکی مشاع چیست؟
درصورتی‌که یک ملک مسکونی یا تجاری چند شریک داشته باشد این سند مفهوم پیدا می‌کند درواقع ملک مشاع ملکی است که همه مالکان در آن باهم شریک هستند و از باب شراکت فرایند خریدوفروش و مسائل حقوقی مانند ارزیابی املاک یا قیمت‌گذاری ملک کمی با پیچیدگی همراه است.
سند اوقافی چیست؟
اسناد اوقافی اسنادی است که درگذشته، حال یا آینده زمین یا ساختمان ملک وقف امور خیریه شده و به نام اداره اوقاف ثبت‌شده و اداره اوقاف متصدی اسناد املاک اوقافی می‌باشد درواقع مالک واقعی اداره اوقاف می‌باشد.
سند ملکی عرصه و اعیان چیست؟
نام سند عرصه و اعیان معمولاً برای متقاضیان خرید ملک در تهران یا شهرهای بزرگ آشناست به دلیل اینکه در این شهرها اکثر املاک مسکونی از نوع آپارتمان می‌باشد که عرصه و اعیان دارد یعنی ملک مسکونی در زمینی به متراژ معین ساخته‌شده و سند عرصه مربوط به زمینی است که ملک مسکونی یا تجاری به‌صورت آپارتمان در آن ساخته‌شده و سند اعیان مربوط به واحدهایی است که روی آن زمین ساخته‌شده است.
سند ملکی وکالتی چیست؟
سند وکالتی سندی می‌باشد که به نام اشخاصی غیر از مالک ملک مسکونی یا تجاری و … به‌عنوان وکیل فروشنده‌ی اصلی تنظیم می‌شود گاهی به دلایلی مثل فوت، بیماری و… یک یا چند نفر از سوی یک نفر می‌توانند وکالت داشته باشند که حتماً باید وکالت آن‌ها به‌صورت رسمی و محضری ثبت‌شده باشد تا از اعتبار قانونی برخوردار باشد.
سند ملکی تفکیکی چیست؟
سند املاک مسکونی یا تجاری تفکیکی با توجه به معنی آن به ملکی دلالت دارد که بین چند نفر تقسیم‌شده و قسمت‌های تقسیم‌شده ملک هرکدام در قالب یک سند از هم تفکیک‌شده و مسائل حقوقی مربوط به این اسناد هم مشخص و روشن است.
سند ملکی رهنی چیست؟
در مواردی که خریداران بخواهند در هنگام خرید املاک مسکونی از وام و تسهیلات بانکی استفاده کنند باید سند برای مدتی در رهن بانک قرار بگیرد که این مسئله در سند قید می‌شود و با این عنوان که این سند تا تاریخ معین در رهن بانک است و درصورتی‌که وام‌گیرنده یا همان خریدار ملک مسکونی نتواند در موعد مقرر وام خود را پرداخت کند بانک اجازه دارد طبق سندی که در رهن دارد ملک مسکونی را تصاحب کند.
برخی از مهم‌ترین عوامل در ارزیابی یا قیمت‌گذاری املاک مسکونی:
- مساحت یا متراژ ملک مسکونی
- وجود آسانسور و پارکینگ مخصوصاً در املاک مسکونی آپارتمانی
- محل قرارگیری ملک مسکونی ازنظر رفت‌وآمد و شلوغی
- رعایت اصول ایمنی و مرغوبیت مصالح برای ساخت
- میزان روشنایی و نورگیری ملک مسکونی
- چند بر بودن ملک مسکونی
- جنس نمای ساختمان
- امکانات رفاهی ملک
- سال ساخت و عمر خانه
- تعداد واحدهای موجود در املاک مسکونی آپارتمانی
4 عامل تأثیر منطقه و محله در ارزیابی و قیمت‌گذاری املاک مسکونی و تجاری:
- حسن شهرت منطقه‌ای که ملک مسکونی یا تجاری در آن ساخته‌شده است
- محل قرار گرفتن ملک ازنظر وجود گسل‌های زلزله
- مرغوبیت خاک زمینی که ملک روی آن بناشده است
- موقعیت ملک نسبت به مسیرهای شهری و امکانات
کارشناسان رسمی دادگستری که کار ارزیابی املاک یا قیمت‌گذاری ملک مسکونی یا تجاری را انجام می‌دهند به حسن شهرت بعضی از منطقه‌های شهری که به‌اصطلاح بالا شهر یا پایین‌شهر می‌گویند واقف هستند و این آیتم را در ارزیابی املاک مسکونی و تجاری یا قیمت‌گذاری ملک مسکونی و تجاری در نظر می‌گیرند در شهری مثل تهران وجود گسل‌های زلزله در محدوده احداث بنا در ارزیابی و قیمت‌گذاری ملک مؤثر می‌باشد و از عوامل مهم دیگر در ارزیابی یا قیمت‌گذاری املاک استحکام خاک محل احداث ملک می‌باشد درواقع قیمت ملک در زمین‌هایی که به سست بودن خاک معروف هستند پایین‌تر است منظره و چشم‌انداز نیز از اهمیت بالایی در ارزیابی برخوردار است اما به شرطی که کارشناس رسمی دادگستری در ارزیابی املاک و قیمت‌گذاری ملک همه موارد را در کنار هم لحاظ کند.
در ارزیابی املاک توسط کارشناسان رسمی، کیفیت و نوع مصالح بکار گرفته‌شده در ساخت املاک مسکونی و تجاری هم دارای اهمیت قابل‌توجهی است بر این اساس که ارزیابی املاک و قیمت‌گذاری نوع سازه (بتنی یا فولادی و …) هم متفاوت می‌باشد نوع مصالح، وارداتی بودن یا داخلی بودن آن‌هم که درجه کیفیت را نشان می‌دهد در ارزیابی املاک مؤثر است.
در مبحث معماری املاک مسکونی طرح دیوارها، کف، کابینت و شیرآلات و سرویس‌های بهداشتی، نورگیر بودن ساختمان، فرم زمین ملک مسکونی یعنی چند بر بودن و غناسی نداشتن در ارزیابی املاک مسکونی یا قیمت‌گذاری ملک مسکونی یا تجاری مورد اهمیت است.
در تقسیم‌بندی رشته‌های کارشناس رسمی دادگستری، ارزیابی املاک و قیمت‌گذاری ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری در رشته‌های: راه و ساختمان، نقشه‌برداری، امور ثبتی، امور معادن، رشته کشاورزی و منابع طبیعی انجام می‌شود.
با توجه به تقسیم‌بندی ذکرشده در رشته‌های کارشناسی لازم است به تشریح ملک و املاک مورد ارزیابی و قیمت‌گذاری بپردازیم اگر پایه ملک موردنظر جهت ارزیابی را زمین در نظر بگیریم اراضی خارج از محدوده شهری که کاربری غیرشهری دارند را می‌توانیم در تقسیم‌بندی در گروه معادن یا کشاورزی و منابع طبیعی قرار دهیم د زمینه ارزیابی اراضی که مفهوم معدن دارند و از این زمین‌ها بهره‌برداری کانی و مواد می‌شود کارشناسان رسمی امور معادن اجازه ارزیابی و قیمت‌گذاری دارند. در مورد اراضی و زمین‌هایی که کاربری غیر زراعی و کشاورزی دارند و د محدوده شهری یا روستایی باشند ارزیابی و قیمت‌گذاری توسط کارشناس رسمی در رشته راه و ساختمان، نقشه‌برداری و امور ثبتی انجام می‌شود؛ و همچنین ارزیابی اراضی کشاورزی و قیمت‌گذاری زمین‌های زراعی و باغات توسط کارشناس رسمی رشته کشاورزی و منابع طبیعی صورت می‌گیرد.
کارشناسان مجموعه ایران کارشناس با در اختیار داشتن کارشناسان رسمی دادگستری متبحر در رشته‌های ذکرشده باهدف ارزیابی و قیمت‌گذاری املاک مسکونی و تجاری و ارزیابی و قیمت‌گذاری دارائی برای افراد حقیقی و حقوقی به‌منظور امور مهاجرت و سفارت برای دریافت اقامت، ویزای دانشجویی و ویزای کاری با مشاوره رایگان شمارا همراهی خواهند کرد.
👌👌👌👌
سلام
من یک زمین مسکونی را یکسال پیش از شخصی بصورت قولنامه ای خریدم و در مشاور املاک قولنامه را نوشتیم و مبلغ را هم شرایطی طی چند چک پرداخت کردم ولی فروشنده مدارک مالکیت زمین را به من نداده و مدارک هم قولنامه ای هست یعنی فروشنده از شخص دیگری که مالک اصلی بوده بصورت قولنامه ای خریده حالا بعد از صحبت با ایشان قرار بر این شده که کپی قولنامه ای که از مالک اصلی خریده را به من بده ، سوالم این هست که آیا گرفتن اصل قولنامه برای من ضروریه یا اینکه کپی کفایت میکنه ؟ از لحاظ قانونی چی درسته که مشکلی برام پیش نیاد
تمام مدارک برای طی کردن سلسله مراتب نقل و انتقال و خرید و فروش ملک تا مالک اصلی باید در دست شما باشد تا بتوانید برای اخذ سند مالکیت از طریق اداره ثبت اقدام کنید همچنین وکالت از مالک اصلی و مبایعه نامه های قبلی هم لازم هست
سلام من یک واحد آپارتمان به صورت قولنامه رسمی از مالک اصلی خریداری کردم اما بعد از 10 سال هنوز سند رسمی این آپارتمان به دلایلی صادر نشده . آیا می تونم بدون رضایت مالک این آپارتمان را از طریق قولنامه رسمی بفروشم؟
برای فروش و معامله نیاز هست که شما یک استعلام از دارائی و شهرداری و اداره ثبت بگیرید که ملک بدهی نداشته باشد در اینصورت می توانید ملک را معامله کنید
خیلی ممنون از تعهد بالاتون ،امیدوارم همیشا موفق باشید.
👍👍👏👏عالی
مقاله بسیار کامل و خوبیه،متشکرم که تجربیات و علمتون و در اختیور دیگران قرار میدید متشکرم.
عالی بود موفق باشید.
ممنون از مقاله مفیدتون ،خیلی خوب ارزیابی املاک تشریح شده ،امیدوارم موفق باشید.
مرسی ممنون عالی بودموفق باشید.
خیلی عالی
مطالب خیلی مفید و کارا بود . ممنونم . موفق باشید.
با سلام
مدتیه پیگیر خرید زمین هستم تو این مدت شایعات و اخباری در بنگاهها هست بدین مضمون که قراره از روزهای آینده قیمت گذاری زمین توسط کارشناسان رسمی دادگستری انجام بگیره.
آیا این اخبار درسته؟
آیا اگه این اتفاق بیفته قیمتها پایین می آیند؟
سلام
بله قرار است زیر تمام قراردادهای املاک یک وکیل یا کارشناس رسمی دادگستری امضا کنند
اما در مورد پایین آمدن قیمت الزاما نه