مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت چند سالی هست که به دلیل رونق در بخش مسکن مورد استقبال صاحبان ملک‌های قدیمی و کلنگی و متخصصین و سرمایه‌گذارهای این بخش قرارگرفته است در سال‌های اخیر به دلیل بالا بودن هزینه زمین و ساخت دیگر کمتر کسی وجود دارد که هم صاحب زمین باشد و هم توانمندی در سرمایه و تخصص لازم جهت ساخت بنای جدید و استاندارد را داشته باشد می‌توان گفت شاید مهم‌ترین علت چنین قراردادهایی بین مالکین و سرمایه‌گذارها سود بالایی است که در کوتاه‌مدت عاید طرفین می‌شود درنتیجه اگر این قراردادها به‌صورت درست و با رعایت حقوق طرفین مشارکت صورت گیرد سود رضایت بخشی را به دنبال خواهد داشت که لازمه آن این است که موارد عرفی و حقوقی در مورد نحوه‌ی محاسبه سهم مالک و سرمایه‌گذار را بدانیم و با آگاهی و خیال راحت وارد مشارکت در ساخت‌وساز شویم.

نکته قابل‌تأمل که نباید از آن غافل شد این است که ریسک مشارکت در ساخت برای مالکین زمین یا خانه‌های کلنگی خیلی بیشتر از سازندگان می‌باشد زیرا مالک تمامی سرمایه خود را که یک ملک کلنگی یا زمین هست را در اختیار سازنده می‌گذارد و سازنده در ابتدای قرارداد مشارکت در ساخت متعهد می‌شود تمامی هزینه‌های ساخت را تأمین کند اما در اغلب موارد کل هزینه ساخت‌وساز در این مشارکت را ندارد و امکان دارد به نتیجه نرسد بنابراین مالک باید نهایت دقت را در نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت بکار گیرد و حتماً با نظارت مشاور، کارشناس یا وکیل این قرارداد نوشته شود.

مزایای ساخت‌وساز جهت مشارکت در ساخت چیست؟

• بالا بردن مقاومت ساختمان‌ها
• استفاده از نکات استاندارد و مدرن مهندسی برای ساخت بنای جدید
• استفاده از مصالح جدید ، تجهیزات و ماشین‌آلات و روش‌های مناسب در جهت بالا بردن کیفیت سازه
• اجرای نماهای زیبا، بروز و استاندارد مطابق باسلیقه فرد
• افزایش فضای مسکونی
• اصلاح بافت قدیم و غیراستاندارد شهری
• کاهش هزینه‌های تعمیر و نگهداری ساختمان و مصرف انرژی
• تبدیل سریع به نقدینگی

قدرالسهم و میزان سود مشارکت

معمولاً برای محاسبه قدرالسهم طرفین قرارداد اصولی وجود دارد البته نوسانات بازار مسکن و تزلزل قیمت‌ها باعث ایجاد ابهام و تردید در هنگام عقد قرارداد می‌شود ولی به‌هرحال وضعیت روز مسکن را مبنای قیمت‌گذاری قرار می‌دهند.

درروش معمول برای محاسبه قدرالسهم ابتدا ملک موردنظر یا زمین موردنظر باید توسط کارشناس رسمی دادگستری کارشناسی و ارزیابی شود و سپس هزینه ساخت نسبت به نوع سازه و نوع مصالح مصرفی و تعهدات مندرج در قرارداد توسط افراد مجرب و کارشناس، متره و برآورد هزینه شده که این هزینه به‌عنوان هزینه ساخت یا آورده سازنده شناخته می‌شود سپس با داشتن قیمت ملک، زمین و هزینه ساخت می‌توان قدرالسهم مالک و سازنده را محاسبه کرد.

در مشارکت در ساخت ،مجموع ارزش زمین و هزینه ساخت‌وساز ارزش سرمایه‌گذاری نامیده می‌شود سهم هرکدام از طرفین قرارداد از تقسیم مبلغ آورده بر کل ارزش سرمایه‌گذاری تعیین و به‌صورت درصد در قرارداد مشخص می‌شود و طرفین نسبت به درصد خود از پروژه سهم می‌برند.

تعیین قدرالسهم شرکا با توجه به نوع سند تفاوت‌هایی دارد و مورد تأمل است به این صورت که در هنگام مشارکت در ساخت با سازندگان تجربی، قدرالسهم به نفع مالک توافق می‌شود اما وقتی مشارکت با مهندسین معمار باشد قدرالسهم به نفع سازندگان هست هرچند در واقعیت هر دو طرف از مشارکت بسیار راضی خواهند بود و سود خوبی خواهند برد.

بلاعوض چیست؟

بلاعوض مبلغی است که از طرف سازنده به مالک پرداخت می‌شود که بتواند در طول زمان ساخت و آماده‌سازی بنا، در منزل دیگری ساکن شود بلاعوض معمولاً به‌صورت توافقی تعیین می‌شود و قانون خاص از پیش تعیین‌شده‌ای درباره‌ی آن وجود ندارد اما عرفی که برای این مورد وجود دارد بدین‌صورت هست که به ازای هر مترمربع مساحت خانه کلنگی حدود یک‌میلیون تومان درصورتی‌که خانه نوساز در آن منطقه بیش از 6.5 میلیون تومان باشد در نظر گرفته می‌شود؛ اما برای ملک‌های نوساز زیر این قیمت، وجه بلاعوض متفاوت بوده و با توافق طرفین انجام می‌شود.

برای محاسبه بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت یک فرمول غیر از عرف بازار وجود دارد که بیان می‌کند:

R=A% K-B%L

R: مقدار بلاعوض A: قدرالسهم مالک B: قدرالسهم سازنده K: کل هزینه ساخت L: کل ارزش ملک

به‌عنوان‌مثال درصورتی‌که ارزش ملک 3 میلیارد تومان و هزینه ساخت 1.5 میلیارد تومان و نسبت سهم سازنده و مالک 40% و 60% باشد مقدار بلاعوض به‌صورت زیر محاسبه می‌شود:

R = AK –BL

A : قدرالسهم مالک B : قدرالسهم سازنده K: کل هزینه ساخت L: کل ارزش ملک

300/000/000=R=60% * 1/500/000/000 -40% *3/000/000/000

به زبان ساده‌تر می‌توانیم بگوییم طبق این فرمول مالک ملک کلنگی قسمتی ازملک خود را به سازنده می‌فروشد و سازنده در مشارکت درساخت به ازای مبلغ معامله سهم مالک را می‌سازد و مابقی وجه را نقد پرداخت می‌کند.

4 نکته مهم در مورد وجه بلاعوض:

• اگر سازنده فرد معتبر و خوش‌نامی‌ باشد مبلغ کمتری بابت بلاعوض پرداخت می‌کند یعنی اعتبار سازنده در محاسبه وجه بلاعوض در مشارکت در ساخت تأثیر دارد.
• درصورتی‌که طبق محاسبه وجه بلاعوض منفی باشد باید قدرالسهم مالک کمتر شود.
• مالکین سعی کنند که مبلغ بلاعوض را بعد از دریافت جواز یا پروانه ساخت توسط سازنده دریافت کنند زیرا گرفتن تمام مبلغ بلاعوض در زمان امضای قرارداد درصورتی‌که تخلفی از جانب سازنده پیش بیاید برای سازنده حقوقی در ملک مالک ایجاد می‌کند.
• اعتبار سازنده نیز می‌تواند در محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت تأثیر داشته باشد؛ زیرا سازنده‌های معتبر و خوش‌نام معمولاً وجه کمتری بابت بلاعوض پرداخت می‌کنند.

نکات مهم در موردقرارداد مشارکت در ساخت:

• مطمئن‌ترین و کم‌خطرترین راه درزمینهٔ مشارکت در ساخت این است که مراحل ارزیابی و کارشناسی قیمت ملک یا زمین و محاسبه هزینه با حضور کارشناسان رسمی انجام شود.
• سعی کنید نسبت به قرارداد و بندهای آن اطلاعات کافی داشته باشید مفاد و بندهای آن را با دقت خوانده و به آن آگاه شوید یا از کارشناسان رسمی یا وکیل و مشاور در این امر بخواهید که شمارا از تمام جزئیات قرارداد آگاه کند.
• درزمینهٔ مشارکت در ساخت نمونه‌های خام و از پیش تعیین‌شده فرم قرارداد وجود دارد که تمام جزئیات و قوانین در آن ذکر نشده پس به این نوع قراردادها اعتماد نکنید.
• در قرارداد تمام وظایف طرفین با ذکر جزئیات و بندها عنوان شود.
• جزئیات ریز قرارداد ازجمله اینکه کدام طبقات متعلق به مالک و سازنده می‌باشد یا اینکه پیش‌فروش واحدها توسط مالک یا سازنده و شرایط آن چگونه باشد مشخص شود.
• بهتر است مالک در نوع نقشه و معماری دخالت داشته باشد و همه کار را به سازنده نسپارد حتی اگر تخصصی در این مورد ندارد با مهندسان مشاور نظام‌مهندسی مشورت کند و از نظرات آن‌ها بهره ببرد.
• در مورد فسخ قرارداد به این مورد که پس از شروع عملیات تخریب یا گودبرداری فسخ تقریباً غیرممکن هست توجه کامل داشته باشید.
• در صورت فسخ قرارداد تحت هر شرایطی از طرف سازنده با مالک باید پیش‌بینی‌های دقیق انجام شود مثلاً اگر از طرف مالک باشد وضعیت حقوق سازنده به نسبت درصد کار انجام‌شده مشخص شود و یا بالعکس.
• درصورتی‌که سازنده با توجه به برنامه و توانایی مالی خود به نتیجه موردنظر در اجرای پروژه نرسد و با مشکل روبرو شود باید پیش‌بینی‌های دقیق صورت بگیرد و ضمانت اجراهای لازم پیش‌بینی شود.
• به دلیل اینکه هزینه ساخت بر عهده سازنده می‌باشد احتمال اینکه سازنده بخواهد هزینه‌های ساخت را پایین بیاورد و از کیفیت کار بکاهد و این باعث نارضایتی و بروز اختلاف شود پس‌نیاز هست مشخصات کامل مصالح و نقشه‌های اجرایی و تفصیلی به‌صورت دقیق تهیه و ضمیمه قرارداد مشارکت در ساخت شود.
• باید آورده‌های مالک و سازنده به‌دقت مشخص و در قرارداد ذکر شود و بر اساس آن سهم هر یک از طرفین با محاسبه دقیق ارزیابی شود.
• برخی از سازنده‌ها در خصوص دارایی و سرمایه خود جهت ساخت و مشارکت در آن بزرگ‌نمایی می‌کنند. حتماً تحقیقاتی در مورد دارایی سازنده انجام دهید.
• به دلیل اینکه قرارداد در قالب مشارکت می‌باشد علاوه بر محاسبه سود در قرارداد باید احتمال زیان و شرایط مابعد آن‌هم در قرارداد ذکر شود.
• مدارک و اسناد ساختمان، هویت ملک شماست به‌هیچ‌وجه جهت اخذ وام و تسهیلات اسناد را در اختیار سازنده بدون مشورت با کارشناسان رسمی قرار ندهید.
• به دلیل اینکه سند رسمی ملک به نام مالک می‌باشد اگر سازنده خواستار تنظیم سند به نسبت درصد سهم خود به نام خود باشد باید خودداری شود زیرا هنوز سازنده آورده‌ای ندارد تا بتواند بخشی از آورده مالک را سهیم شود.
• پرداخت جریمه‌های کمسیونی ماده 100 در قرارداد مشارکت در ساخت به عهده سازنده می‌باشد نه مالک.
• امکان دارد قراردادهایی دارای چند سازنده باشند که باید این قرارداد زیر نظر کارشناس مشارکت در ساخت به‌گونه‌ای تنظیم شود که هریک از سازنده‌ها به‌تنهایی ضامن انجام کل تعهدات باشند. البته مشارکت با یک سازنده منطقی‌تر هست زیرا تعدد افراد اجماع نظر را مشکل می‌کند.
• در مورد زمان‌بندی اجرای پروژه باید برای هر مرحله از اجرای کار (خاک‌برداری و تجهیز کارگاه ، اجرای اسکلت، سفت‌کاری، نازک‌کاری و اخذ پایان کار و صورت‌جلسه تفکیک) زمان خاص تعیین شود و برای تأخیر در هریک از مراحل ضمانت اجرا مشخص شود.

یک نکته خیلی مهم در مشارکت در ساخت انتخاب سازنده هست خوش‌نامی و معتبر بودن سازنده و رزومه کاری او اولین و مهم‌ترین نکته در این زمینه هست و بهترین راه بررسی این موضوع پیگیری از طریق مالکین پروژه‌های قبلی است که آیا تعهدات را کامل و به‌موقع انجام داده و در صورت بروز مشکل در چه مواردی به مشکل برخوردند و نحوه برخورد سازنده با رفع مشکلات و رعایت قوانین طبق قرارداد به چه صورت بوده.

و نکته مهم‌تر نوسانات قیمت بازار در حال حاضر هست که با توجه به آن ممکن است توافق در مورد قدرالسهم تغییراتی نسبت به مطالب بیان‌شده در این مقاله داشته باشد.

قرارداد مشارکت در ساخت ازجمله قراردادهای اسلامی است که فقها نیز این نوع قرارداد را ازلحاظ فقهی پذیرفته‌اند قانون مدنی در بخش نخست خود دربرگیرنده‌ی اصل لزوم رفع ابهام از مورد معامله است پس عقد قرارداد مشارکت در ساخت با رعایت کامل جزییات و آگاهی طرفین از مفاد آن از مشکلات احتمالی در اجرای کار پیشگیری می‌کند مجموعه ایران کارشناس با بهره‌گیری از کارشناسان خبره درزمینهٔ راه و ساختمان و نقشه‌برداری در تمامی نقاط کشور در این امر شمارا یاری خواهد کرد.