ارزیابی اراضی کشاورزی توسط کارشناس رسمی دادگستری

ارزیابی اراضی کشاورزی و زمین مزروعی و قیمت‌گذاری آن توسط کارشناس رسمی رشته کشاورزی و منابع طبیعی انجام می‌شود.

ارزیابی اراضی فرایندی ترکیبی از ارزیابی تولید و متناسب بودن اراضی برای اهداف با کاربری زراعی و باغی هست از زمان‌های بسیار دور بشر عمدتاً اراضی خود را برای اهداف سنتی و اولیه خویش ارزیابی می‌کرده است. از آن به بعد ارزیابی سیر تکامل خود را طی کرده و طی سال‌های متمادی روش‌های جدید، جایگزین روش‌های قبلی شده است سازمان کشاورزی و خواربار ملل (فائو) در سال 1976 میلادی اقدام به تهیه چهارچوبی در ارزیابی اراضی نموده و آن را تحت عنوان نشریه‌ای جمع‌آوری و منتشر ساخت. مطالعات ارزیابی اراضی کشاورزی یا قیمت‌گذاری اراضی کشاورزی در ایران برای اولین بار توسط بنگاه مستقل آبیاری با همکاری ماهلر و دیگر کارشناسان فائو پایه‌گذاری شد.

اراضی کشاورزی یا زمین کشاورزی املاکی هستند که فرایند کشاورزی، باغداری یا تاک‌داری به‌صورت تقریباً مداوم روی آن‌ها انجام می‌گیرد و یا به دلیل شرایط خاص، استعداد بالایی برای کشاورزی داشته باشند در قانون اصلاحات ارضی در ایران، زمین کشاورزی زمینی است که بتوان آن را برای یک یا چند نوع از امور کشاورزی مورداستفاده قرارداد ایران با 761 میلیون هکتار وسعت و بهره‌مندی از شرایط اقلیمی متفاوت و به‌رغم محدودیت‌های آب‌وخاک یکی از قطب‌های کشاورزی جهان به شمار می‌رود. از کل مجموع مساحت کشور حدود 23 میلیون هکتار معادل 15 درصد از مجموع مستعد فعالیت‌های کشاورزی است.

نظر به اهمیت امر کارشناسی و تخصصی بودن این موضوع درزمینهٔ ارزیابی اراضی کشاورزی و قیمت‌گذاری آن کارشناسان رسمی دادگستری رشته کشاورزی و منابع طبیعی با در نظر گرفتن عوامل و شاخص‌ها اقدام به ارزیابی اراضی کشاورزی یا قیمت‌گذاری زمین کشاورزی می‌نمایند.

5 مورد از انواع زمین:

• دایر (مشجر، تأسیساتی)
• بایر
• موات
• مزروعی
• باغ

هر زمین کشاورزی تا زمانی که شکل طبیعی خود را حفظ کند و هیچ‌گونه عملیات فیزیکی توسط انسان روی آن صورت نگیرد به آن زمین غیر احیاشده می‌گویند که می‌تواند ملی، مرتعی یا موات باشد اما به‌محض اینکه دخالت فیزیکی از طرف انسان روی آن صورت بگیرد به آن زمین احیاشده می‌گویند که ارزیابی زمین کشاورزی بسته به نوع آن متفاوت می‌باشد.

عوامل مؤثر در ارزیابی اراضی کشاورزی (باغ، مزروعی) چیست؟

• بررسی نوع مالکیت زمین (مشاعی – وقفی – ارثی – و…) و بلامعارض بودن آن.
• توجه به نوع سند مالکیت (سند شش‌دانگ، مبایعه‌نامه رسمی یا عادی، سند مشاعی و…).
• فاصله زمین تا شهر و مرکز بخش و مرکز روستا، هرچه فاصله کمتر باشد ارزش زمین بیشتر هست.
• بررسی امتیازات اراضی کشاورزی و باغات از قبیل برق و گاز و تلفن و در صورت نبودن آن‌ها بررسی شرایط منطقه برای تأمین آن‌ها در آینده.
• ارزیابی و بررسی زمین در نحوه بهره‌مندی از امتیازات و پروانه‌های ادارات دولتی از قبیل (گلخانه – استخر ماهی – دامداری- واحدهای صنعتی کوچک و…).
• بررسی توانمندی زمین در باروری و مرغوبیت خاک و استعداد آن.
• بررسی وضعیت موجود زمین (دایر، بایر، موات).
• کسب اطلاعات در مورد کشت غالب منطقه، عملکرد و ارزش محصول تولیدی.
• بررسی حق ریشه یعنی حقوق کسب و پیشه (درصورتی‌که زمین اجباراً خریدوفروش شود).
• فاصله‌دار بودن زمین از جاده‌های اصلی یا فرعی و مقدار این فاصله که در ارزش زمین مؤثر هست.
• منابع آبی که در اراضی کشاورزی و باغات وجود دارد از قبیل چاه – قنات – چشمه – رودخانه – و … و میزان آب قابل‌دسترس.
• میزان مساحت زمین و بررسی نسبت آن باارزش زمین ، درواقع قطعات کوچک‌تر در ارزش‌گذاری از ارزش بالاتری برخوردارند.

10مورد از ارزیابی اراضی کشاورزی (باغ، مزروعی) بر اساس کاربری‌های مختلف:

• در مورد باغات میوه بررسی نوع درختان – کیفیت و سالم بودن درختان -سن درختان و میزان بهره‌دهی فعلی و برآورد عمر مفید باقیمانده از درختان.
• در مورد اراضی دیمی، شیب اراضی ، لایه زراعی و میزان بارندگی سالانه منطقه مهم است.
• بررسی استعداد زمین در محصول قابل‌کشت با توجه به اقلیم و آب و جنس خاک و بررسی در تنوع انتخاب محصول یا محدود بودن کشت به‌طوری‌که هرچه قدر امکان کشت محصولات پردرآمد بیشتر باشد زمین ارزشمندتر خواهد بود.
• بررسی تاریخچه زمین در بهره‌برداری از آن و میزان استفاده‌ای که تاکنون از زمین شده و هزینه‌های تقویت حاصلخیزی خاک.
• ارزیابی و بررسی وضعیت توپوگرافی زمین و مسطح یا غیر مسطح بودن اراضی کشاورزی و در محاسبه هزینه‌های تسطیح در اراضی نامسطح.
• بررسی کیفیت آب ازنظر میزان املاح، شوری و محدودیت کاشت در برخی از محصولات.
• ارزیابی و قیمت‌گذاری با توجه به کاربری فعلی اراضی کشاورزی و بررسی مناسب بودن آن و امکان تغییر احتمالی کاربری در آینده.
• بررسی مکانیزه یا سنتی بودن سطح زیر کشت.
• ارزیابی و بررسی زمین‌هایی با کشت محصولات خاص مثل درختچه‌های زینتی، گل، گیاهان دارویی، روغنی و ادویه که هرچه محصول باارزش‌تر ارزش زمین بالاتر.
• بررسی جنس خاک ازنظر سبکی یا سنگینی، املاح، میزان حاصلخیزی زمین و میزان لایه مفید زراعی آن.

حق ارتفاق در مالکیت اراضی چیست؟

حق ارتفاق یعنی حق شخصی در ملک شخصی دیگر برای نهایت استفاده ازملک خود ، درواقع ارتفاق به معنی مدارا می‌باشد.

کارشناسان رسمی ارزیابی اراضی کشاورزی یا قیمت‌گذاری زمین کشاورزی در تعریف حق ارتفاق می‌گویند: حقی که به‌واسطه آن صاحب‌ملک به اعتبار مالکیت خود، می‌تواند ازملک دیگری استفاده کند. مثل مسیر عبور آب یا تردد، مثلاً‌ شخصی برای رفتن به ملک خود یا آبیاری آن می‌تواند ازملک دیگری عبور کند. این حق از آثار مالکیت است.

شرایط حق ارتفاق چگونه است؟

• حق ارتفاق اختصاص به ملک دارد و برای صاحب زمین مشخص برقرار می‌شود.
• هر شخصی که صاحب‌ملکی باشد، می‌تواند از حق ارتفاق آن ملک هم استفاده کند.
• حق ارتفاق حقی دائمی و همیشگی هست ( البته در مواردی هم صاحب زمین می‌تواند مدتی محدود برای فردی دیگر در ملک خود حق ارتفاق ایجاد کند).
• حق ارتفاق در دو زمین متصل و کنار هم به وجود می‌آید.
• هیچ‌وقت نمی‌توان حق ارتفاق را جداگانه به شخص دیگری انتقال داد بلکه با زمین منتقل می‌شود.
• حق ارتفاق در دو صورت ایجاد می‌شود با قرارداد بین مالکین مجاور یا به‌واسطه قانون .

از موارد مهم در ارزیابی و قیمت‌گذاری اراضی کشاورزی و باغات توجه به‌حق ارتفاق ثبت‌شده در سند مالکیت ملک است. حق ارتفاق بسته به نوع شرایط آن می‌تواند تا حدی تأثیر منفی در ارزش‌گذاری ملک داشته باشد.

کارشناسان رسمی گروه ایران کارشناس وظیفه قیمت‌گذاری و ارزیابی و قیمت‌گذاری اراضی کشاورزی را با رعایت عدالت و با در نظر گرفتن کلیه عوامل مؤثر در موضوع و به‌طورکلی میانگین موزون قیمت‌ها انجام می‌دهند و منظور استفاده‌کننده ازنظر کارشناسی ربطی به کارشناسان ندارد.