ارزیابی املاک یا قیمت‌گذاری املاک
ارزیابی املاک یا قیمت‌گذاری آن، به فرایند برآورد و ارزشیابی در املاک و مستغلات گفته می‌شود که اکثر اوقات بر اساس قیمت بازار ارزیابی می‌شود. نحوه قیمت‌گذاری املاک، ارزیابی و ارزش‌گذاری آن با توجه به منحصربه‌فرد بودن هر ملک، پارامترهایی دارد که باید موردتوجه قرار گیرد ازجمله ارزش روز املاک منطقه، کاربری ملک، داشتن شرایط تغییر کاربری، مساحت ملک، عرض معبر، سن بنا و امکانات ساختمان می‌باشد ارزیابی انواع پلاک‌های ثبتی مانند آپارتمان، ویلا و اراضی مسکونی و قیمت‌گذاری آن‌ها بر اساس آیین‌نامه‌های مصوب جاری صورت می‌گیرد.
نحوه ارزیابی املاک چگونه است؟
هر یک از املاک از دو بخش عرصه (زمین) و اعیان (بنای احداثی) که می‌بایست به‌صورت جداگانه ارزیابی یا قیمت‌گذاری شوند.
الف- عرصه:
عرصه یا زمین مهم‌ترین عامل در تعیین قیمت‌گذاری املاک می‌باشد زیرا اگر ملکی از موقعیت مناسبی برخوردار باشد سبب ارزش‌افزوده زیادی برای اعیان یا همان بنای ملک مورد ارزیابی خواهد بود و همچنین اعیان مرغوب و برای عرصه (زمین) ارزش‌افزوده ایجاد می‌کند.
ارزش عرصه یا زمین به عوامل گوناگونی بستگی دارد که مؤثرترین و مهم‌ترین آن به شرح ذیل می‌باشد که درنهایت پس از بررسی این عوامل و همچنین تحقیق و استعلام محلی و در نظر گرفتن عرف منطقه ارزیابی املاک انجام می‌شود:
- ابعاد زمین یا عرصه و اندازه بر ملک (ضلع متصل به معبر عمومی).
- کاربری زمین، نوع کاربری در ارزش زمین تأثیرگذار است. (انواع کاربری‌های شهری).
- گذر و معبرهای اطراف زمین و دسترسی آن.
- عرض معبر یا همان عرض کوچه یا خیابانی که ملک در آن واقع‌شده است در ارزیابی املاک مؤثر است.
- جهت قرارگیری و جانمایی زمین (شمالی، جنوبی و …).
- بررسی موقعیت شهرسازی املاک و قرارگیری در بافت نوساز یا فرسوده در قیمت‌گذاری ملک مؤثر است.
- بررسی زمین از جهت اینکه آیا امکان تغییر کاربری آن وجود دارد یا خیر (به‌طور مثال زمین مسکونی بر خیابان اگر امکان تغییر کاربری به اداری، آموزشی، … توسط مراجع ذیصلاح را داشته باشد در ارزیابی یا تعیین قیمت آن مؤثر است).
- بررسی این موضوع که آیا ملک مورد ارزیابی در مسیر طرح‌های عمرانی قرار دارد یا خیر (در این صورت احتمال حذف یا عقب‌نشینی آن وجود دارد).
ب- اعیان:
عامل مهم دیگر در ارزیابی املاک ارزش اعیانی یا همان بنای احداث‌شده در عرصه می‌باشد که شامل عواملی به شرح ذیل می‌باشد:
- هزینه‌های ساخت بنا: برای احداث بنا هزینه‌هایی اعم از هزینه‌های جواز ساخت (صدور پروانه)، عوارض و نقشه‌برداری، طراحی، نظارت و اجرا، هزینه تجهیزات و مصالح ماشین‌آلات ساختمانی موردنیاز پروژه، هزینه حقوق و دستمزد پیمانکاران و کارگران و تمامی هزینه‌های مالیات و دارایی و همچنین هزینه ثبت‌اسناد و املاک، تنظیم تقسیم‌نامه یا سند تفکیکی و غیره.
ارزیابی املاک و به عبارتی قیمت‌گذاری ملک با در نظر گرفتن تمامی عوامل فوق‌الذکر و تعیین هزینه ساخت بنا، ساختمان‌ها را از سایر جهات مانند نوع سازه آن (اسکلت ساختمان و سیستم سقف) و مصالح و نحوه اجرای نمای ساختمان و نوع نازک‌کاری به‌صورت معمول و متعارف در نظر می‌گیرند و آن‌ها را دسته‌بندی می‌کنند و برای هر دسته هزینه ساخت و احداث هر مترمربع از بنا را برآورد و اعلام می‌کنند و هزینه کلیه ملحقات و منضمات اعم از امتیازات و انشعابات آب و برق و گاز و تلفن و وجود تأسیسات و تجهیزات سرمایشی و گرمایشی مانند چیلر و فن‌کوئل و اسپیلت و ژنراتور تأمین برق اضطراری ساختمان و امکانات رفاهی و ورزشی مانند سالن ورزشی و استخر و سونا و جکوزی و همچنین استفاده از مصالح و تجهیزات لوکس خارج از حد معمول و عرف مانند تزیینات چوبی، دکوراسیون و نماسازی‌های خاص، سیستم‌های روشنایی و امنیتی خاص و تجهیزات و شیرآلات و لوازم برقی آشپزخانه خاص و غیره را در ارزیابی املاک به ارزش اعیانی اضافه می‌نمایند.
عوامل تأثیرگذار در ارزیابی املاک چیست؟
علاوه بر موارد فوق که در ارزیابی ملک مؤثر است می‌بایست با در نظر گرفتن انباری و پارکینگ و موقعیت آن، ارتفاع سقف بنا نسبت به ارتفاع استاندارد و معمول (ارتفاع عرف و استاندارد واحد مسکونی 2.90 متر، ارتفاع عرف و استاندارد زیرزمین 2.20 متر، ارتفاع پارکینگ ۲.۲۰ متر، ارتفاع مفید و استاندارد واحد تجاری 4.50 متر، حداکثر ارتفاع مفید پیلوت 2.40 متر)، ویو ملک و نورگیر بودن آن، وجود حیاط، باغچه و فضای سبز و همچنین کیفیت ساخت مشاعات و تعداد طبقات و سن بنا پروسه ارزیابی انجام می‌شود، پس از برآورد ارزش بنای احداثی، می‌بایست مبلغ ریالی بنا را نسبت به سن بنا تعدیل نمود و اعمال این مورد معمولاً بر اساس وضعیت ظاهری ملک و تجربه و قضاوت مهندسی ارزیاب می‌باشد…
ارزیابی املاک یا همان قیمت‌گذاری املاک به‌منظور ترهین نزد بانک‌ها یا هر موسسه اقتصادی به جهت وثیقه در قبال استفاده از امکانات و تسهیلات، جهت انجام امور مالیات و دارایی و همچنین امور مهاجرت، جهت حل اختلاف یا انجام معامله، تعیین قدرالسهم از عرصه مشاعی و غیره مورداستفاده قرار می‌گیرند که لازم است با در نظر گرفتن عوامل ذیل الذکر انجام می‌گردد، درواقع می‌توان گفت ارزش ملک از مجموع ارزش عرصه و اعیان و همچنین کاربری و امتیازات به دست می‌آید.
ارزیابی و قیمت‌گذاری به‌روز املاک در چند دهه اخیر از موضوعات موردتوجه در تمام بخش‌های اقتصادی بوده است، امروزه اکثر مجموعه‌های اقتصادی با این امر در تقابل هستند و از خدمات کارشناسان رسمی دادگستری در امر ارزیابی املاک بی‌بهره نیستند.
از موارد مهم ارزیابی املاک
- ارزیابی قیمت ملک جهت حل‌وفصل مشکلات و اختلافات ملکی که به آن داوری مرضی‌الطرفین گفته می‌شود.
- ارزیابی ملک برای تائید تمکن مالی جهت اخذ ویزا ، برای مهاجرت و اقامت.
- ارزیابی و تعیین قیمت ملک طبق بازار روز جهت تقسیم مابین شرکا.
- ارزیابی املاک با مشکل ورثه‌ای برای تعیین تکلیف و صلح بین وراث و جلوگیری از اختلافات.
- ارزیابی املاک جهت امور مالیاتی و دارایی.
- تعیین ارزش ملک نسبت به سرقفلی برای هر واحد تجاری با توجه به قیمت روز و تعیین قدرالسهم
